O Centro do Rio atravessa uma fase de revitalização impulsionada pela onda de retrofits. Desde a implementação do programa Reviver Centro, que oferece isenção de IPTU, redução de ITBI e flexibilização de uso, a região já concentra 79% da área total de retrofits da cidade. Isso corresponde a mais de 450 mil metros quadrados de imóveis reformulados, segundo dados da consultoria Newmark. Somente nos últimos quatro anos, 53 empreendimentos receberam aprovação para reformas, com a criação de cerca de 4.300 unidades habitacionais, e outros 17 projetos estão em análise, o que pode elevar esse número para 5.700 unidades.
Transformação de prédios históricos
A cidade tem presenciado a transformação de icônicos prédios históricos no Centro. O antigo Hotel São Francisco foi convertido no residencial Casa Mauá, oferecendo apartamentos compactos de 16 a 42 metros quadrados. Já o edifício que abrigava a Mesbla agora dá lugar ao Passeio 56, um empreendimento com estúdios de até 55 metros quadrados. No Porto, o Sal Rio Residencial, com 192 apartamentos, marcou o primeiro retrofit habitacional da área, inaugurando uma nova etapa de revitalização.
Vacância reduzida no mercado corporativo
O movimento de retrofit tem contribuído para a redução da vacância no mercado de escritórios no Centro. A taxa de espaços vazios caiu de mais de 40% para 27%, conforme a consultoria Newmark. A retirada de prédios do mercado corporativo e a reconversão para habitação são fatores principais dessa mudança. Enquanto São Paulo priorizou a modernização de escritórios em áreas como a Avenida Paulista, o Rio adotou um modelo que visa repovoar o Centro com moradias.
Desafios: escassez de projetos familiares
Embora o retrofit tenha dado novos ares ao Centro, muitos projetos estão focados em aluguel de curta temporada, o que gera um questionamento sobre a eficácia em repovoar a área de maneira permanente. O Edifício A Noite, na Praça Mauá, é um exemplo disso. O prédio, que será convertido em estúdios residenciais, está sendo projetado para locações temporárias e será entregue em 2027. Laisa Stroher, professora da UFRJ, critica esse modelo de negócio, que foca no turismo e não em moradia de longo prazo, prejudicando a verdadeira revitalização do Centro.
Críticas e controvérsias
Críticas à estratégia de revitalização não são raras. Laisa Stroher argumenta que muitos projetos, como o Casa Mauá, ainda apresentam características dos antigos hotéis, como janelas pequenas, inapropriadas para o uso residencial. O risco é criar uma “fachada de revitalização”, sem resolver os problemas sociais e urbanos da região. Washington Fajardo, ex-secretário de Planejamento Urbano e idealizador do Reviver Centro, reconhece que há desafios, mas acredita que o modelo pode ser transformador a longo prazo.
O futuro da habitação no Centro
A prefeitura defende que os projetos de retrofit seguem as diretrizes do Plano Diretor e leis de reconversão urbana, e que a introdução de habitação de interesse social é um passo importante, mas ainda está em um processo lento. Mariana Hanania, da Newmark, sugere que o modelo de uso misto, que inclui unidades residenciais, comerciais e de serviços, pode ser a chave para tornar o Centro mais atrativo e funcional. A falta de segurança ainda é apontada como um dos principais obstáculos para a consolidação da área como um polo residencial.
Revitalização do patrimônio histórico
O Reviver Centro Patrimônio Pró-APAC é uma das iniciativas lançadas recentemente pela prefeitura para recuperar imóveis históricos no Centro. Além disso, o Reviver Centro Cultural visa incentivar atividades culturais no térreo de prédios ociosos. Esses programas tentam equilibrar o avanço do retrofit com a preservação do patrimônio e a oferta de espaços para habitação de interesse social.
Fontes: oglobo.globo.com/diariodorio.com
